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"满足首贷需求"亦难振房企

2018-08-06 点击 评论

“增加对首次购房人群的信贷支持,并不意味着调控政策的放松,而是使调控政策更精准。资金链持续紧张将使房企如履薄冰,如果政策继续从紧,房企洗牌将可能加剧”

2012年,房企可谓开局不利。根据公开数据,万科、富力、佳兆业等房企,1月销售业绩均出现了不同程度下滑。2月8日,地产巨头保利称,1月公司签约面积同比下降74.69%,签约金额也同比下降69.35%。

中国人民银行2月7日称,将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域,但即便如此,也不足以缓解房企目前的危机。易居中国分析师薛建雄告诉《国际金融报》记者,由于政策走向仍不明朗,全国楼市观望氛围持续浓厚。资金链持续紧张将使多家房企如履薄冰,如果政策继续从紧,房企洗牌将可能加剧。

政策或间接利好楼市

2月7日,央行在其官网发布消息,提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。

薛建雄分析,从国家调控层面讲,央行可能会降低首套房贷款利率或调低首付比例。这些措施主要是为了直接推动刚需入市,同时也可短期内间接对房企构成利好。从地方政府来看,可能会出台公积金上提或改革契税等举措。

在楼市的冰封氛围下,央行政策面的微调吹来了一丝暖风。但伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说,增加对首次购房人群的信贷支持,并不意味着调控政策的放松,而是对之前过于严格的一刀切调控政策的适度调整,从而使调控政策更加精准,即在严厉打击投资投机需求的同时,能够更好地保护首次购房人群的利益。

杨红旭亦谨慎认为,2012年国内外经济形势非常复杂和严峻,楼市持续低迷不可避免地将对经济增长产生负面影响,随着房价的持续下跌,调控效果必将会越来越明显,政策只是局部放松。

房企现“流动性”隐患

由此可见,政策虽不至于将房企置于死地,但房企也绝没有理由松口气。

中原地产监测数据显示,今年1月,全国30个重点城市新建住宅成交量同比降幅近七成,且为近3年来月度成交量的最低值,楼市低迷态势将延续。

伴随着成交量的“跌跌不休”,房企亦身陷资金链断裂的险境。有业内人士分析,今年3月起,房地产信托、银行理财和银行贷款将进入还款高峰期,预计部分未上市的中小开发商会现兑付风险,在回笼资金不足的情况下,多数企业甚至可能遭遇“流动性”危机。

中金公司一份分析报告显示,2012年预计房地产信托到期规模2234亿元,总还款额约2500亿元,2013年这一规模还将扩大。上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《国际金融报》记者表示,尽管目前房企资金紧张情况好于2008年底,但半年后,这一情况将继续恶化。

不仅如此,融资渠道收窄也使得房企资金状况雪上加霜。从2011年房企的资金来源看,国内贷款、自筹资金等渠道的增速从去年第四季度开始下滑,尤其是个人按揭贷款,全年几乎都是负增长。网易财经据中指院信息初略统计,今年1月,万科、华润置地、金科、凯德置地、名流置业、广宇集团、瑞安房地产等12家房地产企业以债券、信托等方式在资本市场融资规模为238.5亿元,较去年同期下跌29.6%。

对此,杨红旭认为,在目前的状况下,加大降价促销力度将成为房企不得已自救的举措,第二三季度房企将“跌得难受”,预期甚至会有企业变卖项目,或濒临破产。日前,南京江宁绿城水晶蓝湾项目便直降8800元/平方米,一举创下南京史上最大降幅。虽然绿城表示这只是代建项目,比价也不准确,但更多迹象显示房地产的冰河时代已经开启。

房企洗牌迎“开局年”?

资金链紧绷将加剧房企分化。业内人士指出,就开发商陆续公布的2011年销售业绩看,房企业绩的差距已然加大,房企洗牌悄然展开。

事实上,在去年从紧的政策影响下,房企间并购、重组案例已呈现大幅增加趋势。中原地产曾统计,去年前三季度,中国房地产企业累计股权并购数量有据可循的达87宗,总交易金额达256.65亿元,与2010年同比分别增长了42.6%和106%。

然而,深圳世联地产董事长陈劲松则透露,目前房地产企业的并购、重组大部分都是发生在非上市公司之间,信息不公开也不透明,所以实际上发生的房企并购案数量要远多过上述统计。

对此,杨红旭分析,由于今年受政策、资金、存货三大因素影响,上半年行业库存仍将上升,量价齐跌的格局或将延续到第三季度,因此投资的不景气将持续一整年,一些小的开发商势必将被吞并、收购。

“组合兼并只是行业洗牌的第一步。”薛建雄表示,今年楼市下滑已成共识,三四线城市将会较一线城市泡沫更大、跌得更惨,当实力弱的房企退出楼市之后,随之而来的便是细分消费者市场,而现金流较好的房企还将会升级其产品的服务和质量。